상가를 임차해 영업을 하다 보면 “계약을 계속 유지할 수 있을까”, “언제까지 요구할 수 있을까”가 가장 큰 관심사가 됩니다.
상가 임대차 계약 갱신요구권은 임차인의 영업 안정성을 보호하기 위한 제도이지만, 무제한으로 사용할 수 있는 권리는 아닙니다.
언제까지, 어떤 조건에서 사용할 수 있는지 핵심만 정리해보겠습니다.
상가 임대차 계약 갱신요구권이란 무엇인가
상가 임대차 계약 갱신요구권은 임차인이 계약 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
임대인은 원칙적으로 이를 거절할 수 없으며, 법에서 정한 정당한 사유가 있을 때만 거절이 가능합니다.
갱신요구권은 언제까지 사용할 수 있을까
상가 임대차보호법상 갱신요구권은 최초 임대차 개시일부터 10년까지 행사할 수 있습니다.
여기서 중요한 기준은 다음과 같습니다.
- 계약 횟수가 아니라 총 임대 기간 기준
- 최초 계약일을 기준으로 10년 계산
- 중간에 재계약을 여러 번 했어도 합산 기간으로 판단
즉, 1년 계약을 10번 갱신했든 2년 계약을 5번 했든 총 10년을 초과하면 갱신요구권은 더 이상 사용할 수 없습니다.
갱신요구권은 언제 행사해야 할까
갱신요구권은 계약 종료 시점에 임의로 행사하는 것이 아니라, 법에서 정한 기간 내에 행사해야 효력이 인정됩니다.
일반적으로는
- 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 표시해야 합니다.
이 기간을 놓치면 갱신요구권을 행사할 수 없고, 임대인이 계약 종료를 선택할 수 있습니다.
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
10년 이내라고 해서 항상 갱신이 보장되는 것은 아닙니다.
다음과 같은 경우에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임차인이 임대료를 3기 이상 연체한 경우
- 임차인이 건물을 무단 변경하거나 훼손한 경우
- 임대인의 동의 없이 전대한 경우
- 계약 위반이 중대한 경우
이러한 사유가 있다면 10년 이내라도 갱신요구권이 제한될 수 있습니다.
임대인의 실거주·철거 사유는 어떻게 될까
임대인이
- 건물 철거
- 재건축
- 직접 사용
을 이유로 갱신을 거절하는 경우도 자주 문제 됩니다.
이 경우에도
- 실제 필요성이 인정되는지
- 형식적인 주장인지
에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.
다만, 10년이 초과된 이후라면 이런 사유 여부와 관계없이 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
10년이 지나면 임차인은 어떻게 될까
임대차 기간이 10년을 초과하면 임차인은 더 이상 갱신요구권을 주장할 수 없습니다.
이후에는
- 임대인과의 협의에 따라 재계약
- 임대인의 계약 종료 통보 수용
중 하나를 선택해야 합니다.
즉, 10년 이후의 계약은 법적 보호가 아닌 협의 영역으로 넘어가게 됩니다.
갱신요구권과 임대료 인상은 별개 문제
갱신요구권을 행사하더라도 임대료는 일정 범위 내에서 인상될 수 있습니다.
- 법에서 정한 상한 범위 내 인상 가능
- 지역·시기에 따라 적용 기준 다름
갱신요구권은 “계약 유지 권리”이지 “임대료 동결 권리”는 아니라는 점을 구분해야 합니다.
마무리 정리
상가 임대차 계약 갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 중요한 권리이지만, 최초 임대차 개시일부터 10년까지만 사용 가능합니다.
- 계약 횟수가 아니라 총 기간 기준
- 계약 종료 6개월~1개월 전 행사
- 중대한 계약 위반 시 제한 가능
상가 임차인은 현재 임대차 시작 시점과 누적 기간을 정확히 확인해 갱신요구권을 언제까지 사용할 수 있는지 미리 계산해 두는 것이 필요합니다.