전세나 월세 계약을 하고 나면 “확정일자는 언제 받아야 할까”, “이미 계약했는데 지금 받아도 괜찮을까”라는 질문이 많습니다.
확정일자는 보증금을 지키는 핵심 장치이지만, 받는 시점에 따라 효력과 보호 범위가 달라질 수 있습니다. 언제 받아야 효력이 생기는지 기준부터 정리해보겠습니다.
확정일자란 무엇인가
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 사실을 공적으로 인정해 주는 제도입니다.
확정일자를 받으면 임차인은 보증금에 대해 후순위 채권자보다 우선변제권을 주장할 수 있는 근거를 갖게 됩니다.
다만 확정일자만으로 모든 보호가 완성되는 것은 아닙니다.
확정일자의 효력은 언제부터 생길까
확정일자의 핵심 효력은 ‘확정일자를 받은 그 날짜’부터 발생합니다.
- 계약 체결일과 무관
- 전입일과 무관
- 실제 확정일자 부여일 기준
즉, 계약서를 쓴 날이 아니라 확정일자를 찍은 날부터 효력이 시작됩니다.
이 때문에 확정일자를 늦게 받으면 그만큼 보호 순위가 밀릴 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 함께 갖춰야 합니다
확정일자의 효력을 제대로 활용하려면 전입신고와 실제 거주 요건이 함께 충족되어야 합니다.
정리하면 다음과 같습니다.
- 전입신고 완료
- 실제 거주
- 임대차계약서에 확정일자 부여
이 세 가지가 갖춰져야 보증금에 대한 대항력과 우선변제권이 완성됩니다.
확정일자만 있고 전입신고가 없다면 보호가 제한될 수 있습니다.
확정일자는 언제 받는 게 가장 안전할까
가장 안전한 시점은 전입신고를 하는 날 또는 그 직후입니다.
실무적으로는 다음 순서가 권장됩니다.
- 이사 당일 전입신고
- 같은 날 또는 최대한 빠르게 확정일자 부여
이렇게 하면 불필요한 공백 없이 보증금 보호 순위를 확보할 수 있습니다.
계약 후 한참 지나서 받아도 효력은 생길까
이미 계약을 체결하고 시간이 지난 뒤에 확정일자를 받아도 효력은 발생합니다.
다만 효력은
- 계약일이 아니라
- 확정일자를 받은 날부터
적용됩니다.
그 사이에 임대인의 채권 설정이나 근저당이 생겼다면 그 채권이 확정일자보다 우선할 수 있습니다.
확정일자를 받지 않으면 어떤 문제가 생길까
확정일자가 없으면 다음과 같은 상황에서 불리해질 수 있습니다.
- 집이 경매·공매로 넘어간 경우
- 임대인이 채무를 갚지 못한 경우
- 보증금 반환이 지연되는 경우
확정일자가 없으면 보증금이 후순위로 밀릴 가능성이 커집니다.
확정일자는 어디에서 받을 수 있을까
확정일자는 다음 장소에서 받을 수 있습니다.
- 주민센터
- 동주민센터
- 읍·면·동 행정복지센터
- 일부 온라인 시스템
임대차계약서 원본과 신분증만 있으면 간단히 부여받을 수 있습니다.
전세계약 갱신 시에도 확정일자가 필요할까
계약을 갱신하면서
- 보증금이 인상되었거나
- 계약서가 새로 작성되었다면
새 계약서에 대해 다시 확정일자를 받는 것이 안전합니다.
기존 확정일자는 기존 계약 조건까지만 보호하기 때문에 변경된 조건에는 효력이 미치지 않을 수 있습니다.
마무리 정리
임대차계약서 확정일자는 받는 순간부터 효력이 발생하며, 전입신고·거주 요건과 함께 갖춰져야 보증금 보호가 완성됩니다.
- 계약일과 무관, 확정일자 부여일 기준
- 전입신고와 함께 빠르게 진행하는 것이 안전
- 늦게 받아도 효력은 있으나 순위는 밀릴 수 있음
임대차계약을 했다면 확정일자를 미루지 말고 가능한 한 빨리 받아 두는 것이 보증금을 지키는 가장 확실한 방법입니다.